Les complexes d’appartements de Charleston qui évitent les unités abordables peuvent faire face à une hausse des frais – Charleston Post Courier

Alors que les complexes d’appartements de luxe continuent de se développer sur la péninsule de Charleston, les responsables de la ville prévoient d’augmenter les frais qu’ils perçoivent contre les promoteurs qui refusent d’incorporer des logements abordables dans leurs projets.

La ville a facturé des frais de logement pour la main-d’œuvre à plus d’une douzaine d’entreprises qui construisent des appartements et des condominiums haut de gamme à Charleston au cours des trois dernières années.

L’argent recueilli grâce à ces frais est un outil de plus en plus important dans la tentative de Charleston d’élargir les options de logement abordable alors que la flambée des loyers et la flambée des prix des maisons menacent de chasser les familles à faible revenu de la région.

Mais un nouveau rapport suggère que la configuration ne profite pas à la classe ouvrière de Charleston autant que les dirigeants de la ville le souhaiteraient. En conséquence, le conseil municipal pourrait bientôt voter pour imposer un péage plus élevé sur les grands complexes d’appartements qui continuent de prendre le contrôle de certaines parties de la ligne d’horizon croissante de Charleston.

La question sera probablement de savoir si les dirigeants élus de Charleston croient que les promoteurs et les propriétaires de ces propriétés contribuent suffisamment à l’objectif de la ville de réduire la crise du logement abordable.

Le conseiller municipal Robert Mitchell, qui préside le comité de développement communautaire de la ville, ne pense pas que ce soit le cas pour le moment. L’augmentation des frais, a-t-il dit, n’est qu’un moyen de garantir que Charleston continue d’être un endroit où les familles à faible revenu peuvent vivre et travailler.

«Les gens qui vivent ici, et certaines personnes qui sont nées et ont grandi ici, ne peuvent plus rester», a déclaré Mitchell, qui représente le côté est de la péninsule. “Les choses changent. Tout a changé. Mais même avec les changements, nous devons nous assurer que nous mettons tout le monde dans l’équation. C’est tout. C’est tout ce que je dis.”

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On ne sait pas si des frais plus élevés modifieraient les projets de développement en cours dans la péninsule ou si la communauté de développement repoussera le plan du conseil visant à augmenter ces coûts.

The Post and Courier a envoyé des courriels et appelé plusieurs développeurs qui ont dirigé ces types de projets ces dernières années. Les responsables de Spandrel Development Partners, qui ont construit plusieurs immeubles d’appartements le long de Meeting Street, et de White Point Partners, qui ont construit les nouveaux appartements de Foundry Point sur Romney Street, n’ont pas pu être contactés pour commenter.

Greystar, qui est en train de planifier un tout nouveau complexe le long de King Street, a refusé de commenter. (La propriété de ce projet est louée à Evening Post Industries, la société mère de The Post and Courier.)

Les développeurs se désengagent

Les développeurs ont le choix de payer ou non les frais. Selon les règles de la ville, les promoteurs peuvent demander que leur propriété soit placée dans une catégorie de zonage spéciale, connue sous le nom de logement mixte pour la main-d’œuvre.

Ce zonage leur permet de construire des appartements et des condos plus compacts, mais en retour, ces promoteurs sont tenus d’aider la ville à favoriser des logements plus abordables.

Ils peuvent le faire de trois façons: ils peuvent soit consacrer 20% de leur propre projet au logement abordable. Ils peuvent faire don d’autres terres à la ville. Ou ils peuvent payer les frais de logement de la main-d’œuvre, qui vont dans un fonds qui aide à financer des appartements et des maisons abordables ailleurs à Charleston.

Les frais que chaque développeur paie sont basés sur la taille de son projet de construction. La ville facture actuellement 5,10 $ par pied carré pour tout nouveau projet qui est rezoné et décide de ne pas inclure de logement abordable dans ses conceptions.



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Les nouveaux appartements de la place du marché sur Huger Street ont été zonés spécifiquement pour le développement à haute densité à Charleston. Le complexe aurait pu être obligé de réserver plus de 20 de ses logements à une personne qui gagne moins de 45 400 $ par année. Mais le promoteur immobilier a choisi de payer environ 656 000 $ pour éviter cela. Grace Beahm Alford / Employé


Ce taux peut ajouter plus d’un million de dollars au prix final de certains des plus grands projets de logement qui ont été entrepris à Charleston ces dernières années.

Lorsque les frais ont été créés à la fin de 2017, les responsables de la ville espéraient que le coût supplémentaire encouragerait les promoteurs privés à simplement intégrer des logements abordables dans leurs propres plans de construction. Mais ce n’est pas le résultat.

Au lieu de cela, presque toutes les entreprises qui ont construit un complexe à plusieurs étages au cours des trois dernières années ont choisi de payer les frais supplémentaires afin d’éviter de fixer le prix d’une partie de leurs appartements et condos à des tarifs plus abordables au cours des 25 prochaines années.

Le rapport remis au conseil municipal en janvier a montré que 14 projets différents sur la péninsule ont profité du zonage spécial offert par la ville.

Mais un seul de ces promoteurs a accepté de mettre de côté une partie de ses logements pour les rendre accessibles aux personnes qui gagnent moins de 80% du revenu médian de Charleston. Cela comprend les personnes qui gagnent moins de 45 400 $ par année ou une famille de quatre personnes qui gagne moins de 64 800 $ par année.

Geona Johnson, directrice du logement et du développement communautaire de Charleston, estime que ce résultat indique clairement que les frais de la ville sont trop bas.

«Cela me dit – et c’est tout à fait mon opinion – que les frais ne sont pas aussi mauvais que les promoteurs l’avaient dit», a déclaré Johnson aux membres du conseil municipal en février.

La conseillère Carol Jackson, qui représente James Island, était d’accord. Le rapport, a-t-elle déclaré, montre qu’il est encore plus lucratif pour les promoteurs de payer les frais et de contourner les besoins de logement abordable de la ville.

Les avantages

Les promoteurs privés n’acceptent peut-être pas les politiques de logement abordable de la ville comme l’espéraient les membres du conseil, mais cela ne signifie pas que les efforts de la ville au cours des trois dernières années ont échoué.

La ville s’attend à collecter plus de 11,1 millions de dollars sur les 13 complexes d’appartements qui ont choisi de ne pas inclure le logement abordable dans leurs plans de développement.

Tout cet argent va dans un compte spécial que la ville peut utiliser pour des initiatives de logement abordable dans tout Charleston.

Johnson, qui dirige le département du logement de la ville depuis plus d’une décennie, a déclaré qu’une source de financement dédiée était un atout énorme pour Charleston et les habitants de la ville. Et elle et son équipe n’ont pas perdu de temps à l’utiliser.



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On s’attend à ce que le promoteur des appartements Foundry Point sur Brigade Street verse à la ville de Charleston plus d’un million de dollars pour éviter d’incorporer plus de 40 logements abordables dans le projet. Fichier / Brad Nettles / Staff



Dans son rapport au conseil municipal, Johnson a noté que son ministère avait déjà dépensé environ 7,1 millions de dollars en frais de logement abordable au début de cette année.

Ce financement a aidé à acheter un terrain, à subventionner la construction et à créer plus de 237 logements abordables dans la ville, a-t-elle déclaré. Ces unités comprennent à la fois des appartements et des maisons qui sont vendus à des acheteurs à faible revenu.

Le parc de logements supplémentaire met la ville dans une meilleure position qu’elle ne l’était, a déclaré Johnson, d’autant plus que ces unités seront proposées à des tarifs abordables pour les décennies à venir.

Mais la ville pourrait encore faire plus, a-t-elle déclaré.

Selon les dernières estimations, Charleston aura besoin de 12 286 maisons et appartements abordables supplémentaires d’ici 2030 afin d’éliminer ce que la ville appelle le «déficit d’abordabilité».

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Plus de levier

L’une des principales raisons pour lesquelles la ville souhaite augmenter les frais des promoteurs privés est le coût croissant de la construction de logements abordables.

Dans son rapport, le service du logement a noté qu’il peut parfois coûter jusqu’à 250 000 $ à la ville et à ses partenaires du logement pour localiser, concevoir, concevoir et construire entièrement une maison abordable.

Cela coûte moins cher pour les appartements, mais la valeur des propriétés continuant de grimper, le développement de logements abordables devrait devenir une entreprise très coûteuse à l’avenir.

L’augmentation des frais de logement abordable maintenant, a déclaré Mme Johnson, permettrait à son équipe de poursuivre son travail et, potentiellement, d’accroître ces efforts.

Dans le même temps, certains membres du conseil municipal espèrent que des frais plus élevés leur donneront enfin suffisamment de poids pour convaincre les promoteurs privés de combiner des logements abordables dans leurs projets.



Antenne Courier Square (copie)

Le projet Courier Square dans les rues Columbus et Meeting a versé à la ville de Charleston environ 1,4 million de dollars en 2018 pour éviter d’inclure des logements abordables dans le développement. Le projet a été développé par Greystar. Cette société a loué le terrain d’Evening Post Industries, la société mère de The Post and Courier. Fourni / NAI Charleston


Il pourrait y avoir des avantages importants à ce résultat, selon le rapport de la ville. Les immeubles d’appartements à haute densité que les promoteurs privés ont construits au cours des dernières années peuvent probablement fournir beaucoup plus d’unités de logement abordables que la ville ne peut en construire seule.

Ces complexes d’appartements sont également susceptibles d’être situés sur la péninsule, où il est de plus en plus difficile pour la ville de trouver un terrain à acheter à un prix décent.

Les dirigeants de Charleston ont récemment présenté une proposition qui augmentera progressivement les frais des promoteurs, en fonction de la part de leur projet qu’ils réservent pour des logements abordables. Les nouveaux frais commencent à 7,50 $ le pied carré et pourraient augmenter à 15 $ le pied carré pour les entreprises qui n’incluent aucun logement abordable dans leurs plans.

Les frais seraient également ajustés en fonction de l’inflation.

Le conseiller municipal William Dudley Gregorie, qui représente les résidents du côté ouest de la péninsule, ne voit pas d’inconvénient à ce plan pour le moment.

Cela amènera les promoteurs à travailler avec la ville sur le logement abordable, a-t-il dit, ou cela donnera à la ville plus d’argent pour travailler avec. Soit on travaille pour lui.

«Je suis pour tout ce qui va ajouter à l’inventaire de logements abordables», a déclaré Gregorie.